PetteriLehtonen Osaava lakimies läpinäkyvällä hinnoittelulla

Kiinteistökaupan virheestä ilmoittaminen ja reklamaation sisältö

Viime vuoden lopulla korkein oikeus antoi ratkaisun siitä, kuinka nopeasti kiinteistön ostanut taho on velvollinen reklamoimaan virheen johdosta. Ratkaisu on osaltaan jatkumoa korkeimman oikeuden vuonna 2008 antamaan ratkaisuun samasta aihepiiristä. Asia saattaa kuulostaa vähäpätöiseltä silloin kun ostamassasi asunnossa on hometta joka puolella ja olet kuumeisesti etsimässä perheellesi tilapäistä asuntoa. Kuitenkin lähes kaikissa virhetilanteissa, virheeseen vetoavalle on asetettu määräaika vaatimustensa esittämiseksi. Mikäli vaatimusta ei esitetä lain määräämässä määräajassa menettää virheeseen vetoava osapuoli mahdollisuuden vaatia korvausta. Seuraamus on siis yleensä ankarin mahdollinen. Tämä perusajatus on kirjoitettuna siis lähes kaikkeen lainsäädäntöön ja perimmäinen ajatus on se, ettei toista osapuolta voi roikottaa löysässä hirressä yhtään sen kauempaa, kun on pakko.

Korkein oikeus virheen ilmoittamisen tarkoituksesta

Korkein oikeus on päätöksessään todennut (KKO: 2016:69):

Maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin mukaan kiinteistön ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita.

Säännöstä koskevan hallituksen esityksen mukaan (HE 120/1994 vp s. 58) ostajan tulee reklamoidessaan ilmoittaa, mitä virheellisyys koskee ja kuinka se ilmenee sekä minkälaisia vaatimuksia hän tulee esittämään. Vaatimusten ei vielä tässä vaiheessa tarvitse olla yksilöityjä. Vahingonkorvaus- tai hinnanalennusvaatimuksen suuruus selviää tavallisesti vasta myöhemmin esimerkiksi korjaustöiden valmistuttua. Virheilmoitusta voidaan myöhemmin täydentää.

Kiinteistön ostajalla on siis velvollisuus ilmoittaa myyjälle kohtuullisessa ajassa paitsi virheestä myös siihen perustuvista vaatimuksistaan, jotta hän säilyttää oikeutensa vedota virheeseen. Virheestä ja vaatimuksista ei välttämättä tarvitse ilmoittaa samanaikaisesti, vaan ilmoitusvelvollisuus voidaan täyttää vaiheittain.

Niin kuin edellä mainitussa hallituksen esityksessä on todettu, reklamoinnin tavoitteena on, että virhetilanteet selvitetään nopeasti (HE s. 58). Oikeuskäytännössä on korostettu, että reklamaatiovelvollisuuden oikea täyttäminen on tärkeää myyjän oikeussuojan kannalta. Myyjälle tulee varata tilaisuus perehtyä väitettyihin virheisiin, jotta hän voi osallistua asian selvittelyyn ja ottaa kantaa ostajan vaatimuksiin, mahdollisesti korjata virheen tai tehdä sovintotarjouksen (KKO 2008:8, kohta 6).”

Oikeustapauksen taustaa

Kiinteistö oli ostettu syksyllä 2011 ja ostajat saaneet tietää joulukuussa 2011 tarkastusraportin perusteella, että talon ylä- ja alapohjassa oli rakennusvirheitä. Ensimmäisen reklamaation ostajat olivat toimittaneet myyjille helmikuussa 2012. Reklamaatiossa oli vain todettu, että ostajat varaavat oikeuden vedota tulevissa tarkemmissa tutkimuksissa ilmi käyviin virheisiin myöhemmin. Ostajat ovat kuitenkin vasta joulukuun lopussa 2012 lähestyneet myyjiä seuraavan kerran kirjeellä, jonka sisällöstä ei täysin yksiselitteisesti käynyt ilmi mitä myyjiltä tullaan vaatimaan. Tarkemmat perusteet ja vaatimukset ostajat ovat tehneet vasta haastehakemuksessa vuoden 2013 joulukuussa.

Korkein oikeus on päätöksessään todennut:

”Korkein oikeus toteaa, että myyjän tietoisuudella virheestä voi olla merkitystä erityisesti arvioitaessa, onko ostajalla perusteita vaatia vahingonkorvausta. Ostaja voi kuitenkin epäselvässä tilanteessa esittää aluksi sekä vahingonkorvausta että hinnanalennusta koskevat vaatimukset ja tarvittaessa luopua vahingonkorvausvaatimuksesta myöhemmin. Lisäksi reklamaatio on tehokas riippumatta siitä, onko ostaja siinä nimittänyt vaatimaansa hyvitystä hinnanalennukseksi vai vahingonkorvaukseksi. Ostajien epävarmuutta siitä, olivatko myyjät tienneet virheistä, ei näistä syistä voida pitää perusteltuna syynä pidättyä virheeseen perustuvien vaatimusten täsmentämisestä.

Tieto virheiden korjauskustannuksista on ollut tarpeen sekä sen arvioimiseksi, onko asiassa edellytyksiä kaupan purkamiselle, että sen arvioimiseksi, minkä suuruista rahamääräistä hyvitystä ostajat ovat voineet vaatia. Ostajat olisivat sinänsä voineet jo varsin varhaisessa vaiheessa ilmoittaa, että he tulevat korjauskustannusten määrästä tehtävien selvitysten perusteella vaatimaan joko kaupan purkua, hinnanalennusta tai vahingonkorvausta. Tällaisella ilmoituksella ei olisi kuitenkaan ollut sanottavaa merkitystä reklamaation tavoitteiden saavuttamisen kannalta. Siksi Korkein oikeus katsoo, että seuraamuksen tyypin ilmoittamista tai vaatimuksen määrän täsmentämistä ei ole voitu edellyttää ennen kuin ostajilla on ollut aikaa hankkia ainakin alustava arvio korjauskustannuksista ja sen saatuaan harkita vaatimuksiaan.

Reklamaatiovelvollisuutta arvioitaessa lähtökohtana on, että ostajan tulee toimia aktiivisesti ja huolellisesti. Ostaja ei voi edukseen vedota viivytykseen, joka on esimerkiksi aiheutunut hänen omasta päätöksestään olla teettämättä korjauksia tai avaamatta rakenteita. Tässä tapauksessa asiaa on arvioitava sen mukaan, milloin ostajilla olisi ollut mahdollisuus vaatimusten ilmoittamiseen, jos he olisivat pyrkineet aktiivisesti selvittämään korjauskustannusten määrää. Havaitut virheet eivät ole olleet laadultaan tai laajuudeltaan tavanomaisesta poikkeavia, joten niiden taloudellisen merkityksen selvittämisen ei voida arvioida olleen erityisen vaativaa tai aikaa vievää. ”

Huomioitavaa virheilmoituksen tekemisessä

Edellä mainittu huomioon ottaen on siis hyvä pitää mielessä, että kohtuullinen aika vaatimusten esittämiselle voi olla aivan jotain muuta, kun itse subjektiivisesti ajattelee. Arvioitaessa kohtuullista aikaa virheilmoituksen teossa, arviointiin vaikuttaa mitä suurimassa määrin myös myyjän oikeusturva. Näin ollen ensimmäinen vaatimus tulisi sekä kiinteistö- että myös irtaimenkaupassa tehdä niin nopeasti kuin vain mahdollista. Tätä ensimmäistä vaatimusta tulisi täydentää mahdollisimman nopeasti ja siten, että vastapuolelle syntyy kuva mitä ja millä perusteella tullaan vaatimaan. Vaatimuksia voidaan sitten myöhemmin muokata sen mukaisesti, mihin jatkoselvitykset antavat aihetta. Näin ollen reklamaatio tulisi mieltää, ei ainoastaan tyytymättömyyden ilmaisuksi, vaan perustelluksi vaatimukseksi virheen johdosta.

Tämä kirjoitus on julkaistu 15.1.2017 Lakiasiaintoimisto Lehtonen Oy:n sivuilla

Piditkö tästä kirjoituksesta? Näytä se!

1Suosittele

Yksi käyttäjä suosittelee tätä kirjoitusta. - Näytä suosittelija

NäytäPiilota kommentit (2 kommenttia)

Juuso Hämäläinen

Niin tämä määräaikojen epämääräisyys on jo sinällään vakava puute lainsäädännössä.

Mutta sitäkin suurempi virhe on laittaa amatöörit taistelemaan oikeudessa aiheesta, jota he eivät yleensä itse tunne, jolleivat ole rakennusalan ammattilaisia.

Kaikki tämä sekavuus tulisi poistaa kiinteistökaupasta pakollisilla vastuuvakuutuksilla, jotka otettava kaikkiin kiinteistöihin. Ilman vakuutusta ei kiinteistöä saisi myydä paitsi, jos joku ostaisi ilman vakuutusta olevan kiinteistön, olisi riskivastuu täysin ostajalla, jollei myyjän voida osoittaa tarkoituksella harhauttaneen ostajaa mm. pimittämällä kiinteistön vikoja.

Tilanne on täysin vastaava kuin liikennevakuutuksen osalta. Ajoneuvolla oltava vakuutus, jotta sillä saa ajaa liikenteessä. Vakuutus olisi toki kohtuullisen kallis ja vaatisi tietenkin vakuutusyhtiön tekemän katselmuksen säännöllisin välein. Tarkastukset pakottaisivat hoitamaan kiinteistöä kohoavien vakuutusmaksujen pelossa.

Tämä järjestely tulisi kuitenkin halvemmaksi kuin vuosien riidat oikeudessa ja epävarmuudessa eläminen käsittelyn aikana.

Juristien tulisi ajaa näiden ongelmien kokonaisvaltaisempaa ratkaisua. Mutta tietenkin kiinteistökaupoista juontavat lukuisat riidat tuottavat hyvin muutamille erikoistuneille asianajajille.

Käyttäjän PetteriLehtonen kuva
Petteri Lehtonen

Kohtuullinen aika on varsin yleisesti käytössä oleva käsite meidän oikeusjärjestelmässä ja sen kyllä minusta pystyy ihan maalaisjärjellä päättelemään. Ongelmana näissä tapauksissa on yleensä se, että apua haetaan sellaiselta taholta, joka syystä tai toisesta asiassa viivyttelee ja tämän jälkeen selittelee omaa virhettä epäselvällä aikamääreellä.

Tuo vakuutus on sinänsä varsin mielenkiintoinen idea. Vakuutusten ongelma tuppaa olemaan se, että jos vakuutustapahtumaa on vaikea ennustaa, niin hinnat karkaavat käsistä. Toiseksi Suomessa, ei pystytä yksityisiä yrityksiä määräämään siten, että niiden pitäisi antaa tällainen vakuutus. Eli jos ala olisi liian riskipitoinen, niin vakuutusyhtiöt kiertäisivät sitä ja tällöin nuo hinnat olisivat aivan mahdottomia. Tästä huonona esimerkkinä toimii pakollinen ympäristövahinkovakuutus, josta voi lukea lisää täältä:

http://www.ymparisto.fi/fi-FI/Kulutus_ja_tuotanto/Vastuu_ymparistovahingoista/Ymparistovahinkovakuutus/Ymparistovahinkovakuutus(16913)

Toisaalta vakuutus ei poistaisi tuota ongelmaa piilo- ja tietoisen virheen välillä. Piilovirhevakuutuksia voi jo nyt ottaa, mutta sekään ei ole kovin laajalle levinnyt ala, tuon edellisessä kappaleessa mainitun asian takia. Pakollinen vakuutus voisi ainoastaan kattaa nuo piilovirheet, koska vakuutus ei lähtökohtaisesti ikinä suojaa tietoiselta virheeltä. Näin ollen kiista siitä, onko myyjä ollut tietoinen virheestä vai onko kyseessä piilovirhe, jatkuisivat edelleen. Tämä ei siis hirveästi muuttaisi nykytilaa, koska varsin usein oikeudenkäynnissä keskitytään siihen seikkaan, että onko virhe ollut myyjän tiedossa vai ei.

Siitä olen sinun kanssa samaa mieltä, että Suomessa oikeuksiinsa pääsy on tullut nykypäivänä aivan liian kalliiksi. Päättäjien tulisi mielestäni pohtia vakavasti oikeuslaitoksen laajaa kokonaisuudistusta, jolla yksityishenkilöiden välisten riitojen kustannukset tulisivat kohtuullisimmiksi. Nykyinen tilanne ei palvele edes lakimiehiä, vaikka näin usein ajatellaan, koska harva yksityishenkilö uskaltaa viedä asiaansa käräjäoikeuteen. Tämä aiheuttaa mielestäni varsin vakavan ongelman oikeuksiinsa pääsyn osalta sekä tästä johtuvana suorana seurauksena päämiesten vähyyttä lakimiesten osalta.

Toimituksen poiminnat